陣短暫的寒潮過(guò)去，這幾天的上海天氣不錯(cuò)，陽(yáng)光治愈著每條大街小巷，讓人暖煦煦的。
11月2日，觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)繼續(xù)選址上海，而與江沁園的采訪時(shí)間，敲定在上午。在采訪開始前，他剛剛結(jié)束場(chǎng)關(guān)于停車產(chǎn)業(yè)數(shù)字化+金融化的主題演講。
這位身著合身西裝，看起來(lái)儒雅、睿智的中年人，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢及市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域擁有超過(guò)25年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任陽(yáng)光海天總裁職務(wù)。
這是個(gè)尚處于藍(lán)海的行業(yè)。多年的探索，江沁園已然對(duì)停車行業(yè)有了深刻認(rèn)知，而陽(yáng)光海天也已成為國(guó)內(nèi)頭部停車資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理商，服務(wù)遍布全國(guó)40余城市，涵蓋地標(biāo)商業(yè)、交通樞紐、醫(yī)院、景區(qū)等不同業(yè)態(tài)高價(jià)值停車場(chǎng)。
▲圖：江沁園正在演講
需求供給匹配
觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)舉辦期間，國(guó)內(nèi)多城市正受到疫情反復(fù)的影響?！耙咔榉浅?yán)重的時(shí)候，在北京的商場(chǎng)基本都關(guān)掉了，那就沒有車流，后來(lái)疫情反彈，些項(xiàng)目也被叫停了，所以收入有所下滑?！?/span>
江沁園回憶，疫情嚴(yán)重的時(shí)候，陽(yáng)光海天有些項(xiàng)目的收入只有往常30%-40%，幸運(yùn)的是得益于防控到位，很快就恢復(fù)過(guò)來(lái)。
“疫情過(guò)后，大家有點(diǎn)爆發(fā)性消費(fèi)，所以反而比以前的收入還更好些?！?/span>
近年來(lái)，陽(yáng)光海天投身于推動(dòng)城市公共停車資源與智慧停車平臺(tái)的投資與運(yùn)營(yíng)，不斷優(yōu)化出行環(huán)境，助力解決城市停車難題。
“停車的大痛點(diǎn)，就是在特定的地點(diǎn)、時(shí)間段，找個(gè)停車位是非常難的。”
江沁園告訴我們，像北京這樣的城市，新增停車場(chǎng)并不容易，地鐵線路規(guī)劃等原因?qū)е陆ǖ叵峦＼噲?chǎng)很難，建地上停車場(chǎng)需要考慮城市市容，“所以就觸發(fā)了陽(yáng)光海天認(rèn)真研究，如何把現(xiàn)有的資源合理高效地利用起來(lái)?！?/span>
陽(yáng)光海天的工作，正是有效將需求和供給進(jìn)行良好匹配。江沁園分享，種方式是用價(jià)格杠桿匹配，讓有需要的人在那個(gè)時(shí)間段能夠有車位，另種方式則是共享，“比如醫(yī)院旁邊的居民小區(qū)，在空閑時(shí)段，適當(dāng)把些車輛挪到居民小區(qū)，幫醫(yī)院解決停車難的問(wèn)題。”
不過(guò)，共享停車目前推進(jìn)仍較為困難，原因在于小區(qū)多以居民掌握車位資源為主，因此目前還很難做大。
多元業(yè)務(wù)
中國(guó)的第三方停車業(yè)務(wù)仍然規(guī)模較小，是行業(yè)面臨的另現(xiàn)狀。
“目前，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是同行，而是業(yè)主。業(yè)主自己有物業(yè)公司，大部分的項(xiàng)目都是自己的物業(yè)公司來(lái)代管，我們要做的是如何戰(zhàn)勝他們。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，像美國(guó)、歐洲等，第三方停車市場(chǎng)占據(jù)很大市場(chǎng)份額，業(yè)主更傾向于將這部分資產(chǎn)交給專業(yè)的管理者。
不過(guò)，江沁園對(duì)國(guó)內(nèi)未來(lái)第三方停車市場(chǎng)有信心：“正在慢慢地活躍，中國(guó)也正往這方面轉(zhuǎn)變，以后第三方的市場(chǎng)份額會(huì)再提升?！?/span>
對(duì)陽(yáng)光海天來(lái)說(shuō)，城市公共停車場(chǎng)與智慧停車平臺(tái)的投資與運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。江沁園介紹，在政府業(yè)務(wù)上，陽(yáng)光海天主要分為兩類，分別是政府非地下停車場(chǎng)（路側(cè)資源）以及政府所持單體項(xiàng)目（機(jī)場(chǎng)停車樓、高鐵站停車樓、高校、醫(yī)院等）。
▲圖二：陽(yáng)光海天城市停車巡邏設(shè)備
合作方式也很靈活，除了可支配資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)或產(chǎn)權(quán)購(gòu)買外，陽(yáng)光海天可以針對(duì)政府路側(cè)公共資源、公共停車場(chǎng)等資源采取BOT合作方式，前期進(jìn)行資源評(píng)估，采用公開或是邀標(biāo)方式進(jìn)行BOT招標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)。
另外，陽(yáng)光海天還會(huì)和政府起成立SPV合資公司，政府向合資公司授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，并協(xié)調(diào)停車場(chǎng)用地資源，由合資公司負(fù)責(zé)公共停車資源的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。
目前，陽(yáng)光海天已經(jīng)與多個(gè)地方政府成立了成熟的城市化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。江沁園稱，從進(jìn)場(chǎng)后的效果看，不光是城市的車輛停放更加有序，運(yùn)營(yíng)效率也增加了很多。
停車場(chǎng)金融化
停車資產(chǎn)金融化的話題，這也是江沁園非常關(guān)注的。
“在國(guó)外，停車場(chǎng)是非常優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資源，大的停車公司金融化程度比較高?！倍谥袊?guó)，停車場(chǎng)作為種資產(chǎn)，仍存在流動(dòng)性相對(duì)較差的難題，江沁園強(qiáng)調(diào)，必須意識(shí)到停車資產(chǎn)的金融屬性。
目前，隨著對(duì)公募REITs的推進(jìn)，停車場(chǎng)資產(chǎn)也有望通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的證券產(chǎn)品，大大提升流動(dòng)性，停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商也能夠盤活存量資產(chǎn)。
“我覺得可能需要兩三年才能慢慢成熟起來(lái)，但是旦成熟，對(duì)整個(gè)停車產(chǎn)業(yè)肯定是非常利好的消息?！?/span>
江沁園看好停車場(chǎng)REITs的發(fā)展，但他同時(shí)判斷這很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模。方面，需要梳理停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)；另方面，首批很可能是國(guó)有部分停車場(chǎng)資源的REITs，商業(yè)類的可能要放在第二批。
不過(guò)，位于行業(yè)頭部的陽(yáng)光海天，已經(jīng)受到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)可。
2020年10月，高盛直接投資部門已與陽(yáng)光海天簽署了投資協(xié)議，這是繼華平投資2017投資之后，陽(yáng)光海天再獲得的筆全球知名私募對(duì)中國(guó)停車行業(yè)的投資。
江沁園對(duì)停車場(chǎng)行業(yè)的未來(lái)充滿希望。他分享，目前，陽(yáng)光海天除了停車場(chǎng)自身的停車收費(fèi)外，還有兩個(gè)很重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
首先是增值業(yè)務(wù)，未來(lái)充電、后汽車服務(wù)，利用停車場(chǎng)做些倉(cāng)儲(chǔ)功能有很大市場(chǎng)空間。第二是流量變現(xiàn)，規(guī)模到了定的程度，用戶數(shù)據(jù)會(huì)急劇增長(zhǎng)，流量變現(xiàn)就會(huì)變成陽(yáng)光海天另外個(gè)收入來(lái)源。
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